Jak poznat, že kupujete dům se skrytými vadami?

Realitní trh můžeme také nazvat jako trh s lidskými sny.

Pořízení vlastního bydlení je životní metou každého z nás a pro většinu lidí je to splněný sen. Představujeme si první grilování na zahradě, dětský pokoj nebo klidné večery na terase. Jenže právě v okamžiku, kdy rozhodují emoce, bývá nejsnazší přehlédnout technické problémy, které mohou proměnit vysněný domov v nekonečný zdroj starostí a nečekaných výdajů.

Prodávající většinou ukáže to nejlepší. Upravená zahrada, čerstvě vymalované pokoje, nové podlahy nebo moderní koupelna vytvářejí skvělý první dojem. To ale ještě neznamená, že je dům v dobrém technickém stavu.

Při inspekcích nemovitostí ve Vyškově a okolí se pravidelně setkávám s případy, kdy noví majitelé během několika měsíců po koupi investují do oprav stovky tisíc korun. Ne proto, že by dům byl zanedbaný, ale proto, že jeho skutečný technický stav nesplňuje jeho očekávaní, představy a hlavně nikdo před koupí odborně neposoudil a na vzniklou skutečnost neupozornil.

1. Čerstvě vymalované stěny – vždy zbystřete

Nová výmalba sama o sobě není problém. Naopak, mnoho majitelů chce dům před prodejem připravit co nejlépe.

Pozornost by ale měla vzbudit situace, kdy jsou nově vymalované pouze některé místnosti nebo jen části stěn.

Může se jednat například o zakrytí:

• map po zatékání,
• plísní,
• prasklin,
• oprav po havárii vody.

Příklad z praxe

Kupující převzal starší rodinný dům po kompletní výmalbě. Po první zimě se v rozích obývacího pokoje začaly objevovat tmavé mapy a plíseň.

Po odstranění omítky se ukázalo, že do zdiva dlouhodobě zatékalo přes poškozené oplechování komína. Nová výmalba problém pouze na několik měsíců zakryla.

Cena opravy: přibližně 180 000 Kč.

2. Praskliny nejsou jen kosmetická vada

Mnoho lidí považuje praskliny za běžnou součást starších staveb. Často tomu tak skutečně je.

Existují ale trhliny, které mohou upozorňovat na vážné statické problémy.

Nebezpečné bývají zejména:

• šikmé praskliny nad okny,
• trhliny vedoucí přes několik vrstev zdiva,
• opakovaně opravované praskliny,
• trhliny v rozích domu.

Tyto poruchy mohou vznikat například vlivem:

• sedání základů,
• podmáčení podloží,
• špatně provedených přístaveb,
• odstranění nosných stěn při rekonstrukci.

Co může následovat?

Pokud se příčina neřeší, trhlina se bude dále zvětšovat. Dveře přestanou dovírat, okna se začnou deformovat a v krajním případě může dojít k narušení nosné konstrukce.

3. Vlhkost je tichý nepřítel každého domu

Vlhkost je jednou z nejčastějších závad starších domů.

Nebezpečná je především proto, že dlouhou dobu nemusí být vůbec vidět.

Projevuje se například:

• zatuchlým zápachem,
• studenými stěnami,
• odlupující se omítkou,
• bílými výkvěty solí,
• plísní za nábytkem.

Jenže samotná vlhkost není tím největším problémem.

Vlhké zdivo totiž:

• výrazně zhoršuje tepelněizolační vlastnosti,
• zvyšuje náklady na vytápění,
• urychluje degradaci omítek,
• podporuje vznik plísní,
• zhoršuje kvalitu vnitřního prostředí.

Příklad

Majitel koupil dům s tím, že bude stačit „opravit omítky“.

Po podrobné diagnostice se ukázalo, že chybí hydroizolace celého objektu.

Namísto plánovaných 80 tisíc korun stála sanace téměř 700 000 Kč.

4. Střecha rozhoduje o životnosti celého domu

Střecha chrání celý objekt. Jakmile začne zatékat, škody se často projeví až po několika letech.

Voda může poškodit:

• krov,
• tepelnou izolaci,
• sádrokartonové podhledy,
• elektroinstalaci.

Nejnebezpečnější je, že při běžné prohlídce bývá vše zakryté.

Na půdě může být izolace mokrá, dřevěné prvky napadené houbami nebo dřevokazným hmyzem a z obytných místností nemusí být patrné vůbec nic.

5. Nová fasáda neznamená zdravý dům

Krásná fasáda udělá na první pohled obrovský dojem.

Jenže někdy zakryje mnohem víc než jen starou omítku.

Pokud byl například vlhký dům zateplen bez odstranění příčiny vlhkosti, problém se pouze přesune dovnitř konstrukce.

Výsledkem bývá:

• plíseň za nábytkem,
• kondenzace vody,
• poškození izolace,
• postupné chátrání zdiva.

6. Elektroinstalace může být skrytým bezpečnostním rizikem

Na první pohled funguje všechno.

Svítí světla.

Zásuvky fungují.

To ale ještě neznamená, že je elektroinstalace bezpečná.

Ve starších domech se stále setkáváme s:

• hliníkovými rozvody,
• chybějícími proudovými chrániči,
• přetěžovanými rozvaděči,
• neodbornými úpravami.

Takové závady mohou vést nejen k nákladné rekonstrukci, ale v krajním případě i ke vzniku požáru.

7. Kanalizace – problém, který neuvidíte

Kanalizační potrubí bývá ukryté pod podlahou nebo v zemi.

Prasklé potrubí může několik let unikat, aniž by si toho někdo všiml.

Postupně však dochází k:

• podmáčení základů,
• sesedání podlah,
• vlhnutí zdiva,
• zápachu.

Oprava často znamená bourání podlah i venkovních zpevněných ploch.

8. Neodborné rekonstrukce bývají velmi drahé

Během posledních desetiletí prošla řada domů různými přestavbami.

Ne všechny však byly provedeny správně.

Často nacházíme:

• odstraněné nosné stěny bez překladu,
• poddimenzované nosníky,
• nevhodně provedené otvory,
• dodatečně vybourané dveře.

Na první pohled dům vypadá krásně.

Skutečný problém se projeví až při dalším zatížení konstrukce.

9. Dokumentace nemusí odpovídat skutečnosti

Není výjimkou, že skutečný stav domu neodpovídá projektové dokumentaci ani zápisu v katastru.

Může jít například o:

• nepovolenou přístavbu,
• obytné podkroví bez kolaudace,
• změny nosných konstrukcí,
• nezkolaudovanou garáž.

Takové rozdíly mohou komplikovat nejen budoucí rekonstrukci, ale i získání hypotéky nebo následný prodej nemovitosti.

10. Jak může pomoci odborná technická inspekce?

Zkušený autorizovaný inženýr se při prohlídce nedívá na to, jak dům vypadá.

Hledá především odpovědi na otázky:

• Je konstrukce bezpečná?
• Neprobíhá někde skrytá porucha?
• Jaká je skutečná životnost jednotlivých konstrukcí?
• Jaké opravy bude nutné provést během příštích let?
• Kolik budou stát?

Výsledkem není jen seznam závad, ale především objektivní informace, které vám umožní správně se rozhodnout.

V mnoha případech mohou posloužit také jako silný argument při vyjednávání o kupní ceně.

Nejlepší investice před koupí domu

Technická inspekce stojí jen zlomek ceny nemovitosti.

Přesto může odhalit závady, jejichž odstranění stojí stovky tisíc korun. A někdy dokonce zabrání tomu, abyste koupili dům, který by se stal dlouhodobou finanční zátěží.

Při koupi nemovitosti totiž nekupujete jen dům. Kupujete i jeho historii, způsob provedení a všechny skryté problémy, které nejsou na první pohled vidět.

Proto se vyplatí mít po svém boku odborníka, který dokáže oddělit dobrý technický stav od dobře připraveného dojmu.

Chystáte se koupit dům nebo byt?

JARA stavební společnost nabízí profesionální technické inspekce nemovitostí před koupí. Prohlídku provádí autorizovaný inženýr v oboru pozemních staveb, který díky zkušenostem z projektování, diagnostiky i realizace staveb dokáže odhalit skrytá rizika, odhadnout budoucí náklady na opravy a poskytnout vám nezávislé odborné stanovisko.

Sídlíme ve Vyškově a působíme prakticky v celém Jihomoravském kraji, částečně i v Olomouckém a Zlínském.

Protože nejlepší čas odhalit skryté vady je ještě před podpisem kupní smlouvy.