Neodborné rekonstrukce bývají velmi drahé

Rekonstrukce domu je pro mnoho rodin splněným snem. Starý dům dostane nový vzhled, moderní dispozici a vyšší komfort bydlení. Bohužel právě při rekonstrukcích vzniká velké množství skrytých vad, které se projeví až po několika letech.

Ve své praxi se často setkávám s domy ve Vyškově i okolních obcích, které byly na první pohled krásně zrekonstruované. Nové podlahy, moderní koupelna, velkoformátová okna, otevřený obývací prostor a designová kuchyně. Jenže pod touto novou fasádou se často skrývají závažné konstrukční chyby.

Je důležité si uvědomit jednu věc.

Nejdražší rekonstrukce není ta, která byla provedena kvalitně. Nejdražší je ta, která se musí opravovat dvakrát.

Proč vzniká tolik neodborných rekonstrukcí?

Rekonstrukce staršího domu je mnohem složitější než stavba nového.

Každý starý dům má svou historii.

Každá generace majitelů něco přistavěla, něco ubourala, něco opravila.

Často chybí původní projektová dokumentace.

Nikdo přesně neví:

• které stěny jsou nosné,
• kudy vedou rozvody,
• jak jsou založeny základy,
• v jakém stavu je strop,
• zda je krov napadený houbami,
• jaká je skutečná kvalita zdiva.

Přesto mnoho rekonstrukcí začíná jedinou větou:

„To nějak uděláme.“

A právě tehdy vznikají problémy.

Největší chyba? Bourání bez statického posouzení

Dnešní architektura přeje otevřeným prostorům.

Spojení kuchyně s obývacím pokojem je dnes téměř samozřejmostí.

To však často znamená odstranění příčky.

Jenže laik většinou nedokáže poznat rozdíl mezi příčkou a nosnou stěnou.

A právě nosná stěna přenáší zatížení z:

• krovu,
• stropních konstrukcí,
• dalších podlaží,
• někdy dokonce celé střechy.

Pokud je odstraněna bez odpovídající náhrady, zatížení si začne hledat jinou cestu.

Výsledkem mohou být:

• praskliny ve stěnách,
• průhyby stropů,
• deformace podlah,
• problémy s otevíráním dveří,
• v krajním případě i narušení stability celé stavby.

Příklad z praxe

Při diagnostice rodinného domu jsme zjistili výraznou šikmou trhlinu procházející dvěma podlažími.

Majitel před několika lety odstranil část nosné stěny mezi kuchyní a obývacím pokojem.

Místo staticky navrženého ocelového nosníku použil dřevěný trám, který nebyl dimenzován na přenášené zatížení.

Po několika letech se začal strop postupně prohýbat.

Nakonec bylo nutné:

• podepřít strop,
• odstranit podlahy,
• osadit nový ocelový nosník,
• opravit popraskané zdivo.

Původní úspora přibližně 40 000 Kč se změnila v rekonstrukci za více než 600 000 Kč.

Podcenění základů

Velmi častou chybou bývá přístavba bez ověření základových konstrukcí.

Majitel například přistaví zimní zahradu, garáž nebo rozšíří obytnou část domu.

Nová část stavby je však založena jinak než původní objekt.

Každá část domu si následně sedá jiným způsobem.

Po několika letech se na styku obou konstrukcí objeví trhlina.

Majitel většinou opraví omítku.

Za rok se trhlina objeví znovu.

Proč?

Protože problém není v omítce.

Problém je v rozdílném sedání stavebních konstrukcí.

Výměna oken bez řešení větrání

Jedna z nejčastějších chyb posledních let.

Stará dřevěná okna byla netěsná.

Moderní plastová nebo hliníková okna jsou téměř dokonale vzduchotěsná.

To je výborné z hlediska úspor energie.

Pokud ale není vyřešeno větrání, nastává nový problém.

Vodní pára vznikající:

• vařením,
• sprchováním,
• sušením prádla,
• dýcháním obyvatel,

nemá kudy odejít.

Začne kondenzovat na nejchladnějších částech domu.

Objevují se plísně.

Majitelé často reklamují okna.

Jenže okna nejsou příčinou.

Pouze změnila chování celého domu.

Zateplení bez odstranění příčiny vlhkosti

Další velmi častá chyba.

Majitel vidí vlhké stěny.

Rozhodne se dům zateplit.

Jenže pokud je příčinou vzlínající vlhkost, zateplení problém nevyřeší.

Naopak.

Vlhkost zůstane uzavřená uvnitř konstrukce.

Může docházet k:

• rozpadu omítek,
• degradaci zdiva,
• vzniku plísní,
• poškození tepelné izolace.

Před každým zateplením staršího domu by proto měla být provedena diagnostika vlhkosti.

Nevhodné zásahy do krovu

Podkroví představuje obrovský potenciál pro nové bydlení.

Jenže právě zde vzniká mnoho chyb.

Například:

• odstranění vazných trámů,
• zeslabení krokví,
• vyřezávání částí nosných prvků,
• nevhodné osazení střešních oken.

Na první pohled vše funguje.

Po několika zimách se však objeví průhyby střechy.

Někdy dokonce dochází k deformaci celé konstrukce.

Proč rozhoduje stav krovu a celého střešního systému o životnosti domu, podrobně rozebíráme v článku Střecha rozhoduje o životnosti celého domu.

Rekonstrukce bez znalosti skutečného stavu

Mnoho lidí plánuje rekonstrukci podle vzhledu.

Jenže krásná omítka neříká nic o stavu konstrukce.

Pod podlahou může být:

• vlhké zdivo,
• poškozené kanalizační potrubí,
• degradovaný beton,
• nevyhovující izolace.

Pod střechou může být:

• napadený krov,
• mokrá izolace,
• poškozená parozábrana.

Pod fasádou může být:

• popraskané zdivo,
• zasolené omítky,
• chybějící hydroizolace.

Proto každá kvalitní rekonstrukce začíná průzkumem.

Nikdy ne bouráním.

Stejné pravidlo platí i tehdy, když starší dům teprve kupujete. Na co si dát pozor při prohlídce, shrnuje článek Jak poznat, že kupujete dům se skrytými vadami?

Když chybí projekt

Řada lidí považuje projekt za zbytečný výdaj.

Ve skutečnosti je to jeden z nejlepších způsobů, jak předejít drahým chybám.

Projekt řeší:

• statiku,
• skladby konstrukcí,
• tepelnou techniku,
• vlhkost,
• požární bezpečnost,
• návaznost jednotlivých profesí.

Bez projektu často dochází k improvizaci přímo na stavbě.

A improvizace bývá nejdražší položkou celé rekonstrukce.

Jak probíhá odborná diagnostika před rekonstrukcí?

Před zahájením prací by měl autorizovaný inženýr posoudit skutečný stav domu.

Diagnostika zahrnuje například:

• kontrolu nosných konstrukcí,
• posouzení trhlin,
• měření vlhkosti,
• kontrolu základů,
• kontrolu krovu,
• posouzení stropních konstrukcí,
• zhodnocení stavu rozvodů,
• ověření skladby podlah,
• kontrolu hydroizolací.

Na základě těchto informací lze navrhnout rekonstrukci tak, aby odstranila skutečné problémy, nikoliv pouze jejich viditelné projevy.

Kolik stojí chyby při rekonstrukci?

Následné opravy bývají mnohonásobně dražší než správný návrh.

Přibližně lze počítat s těmito náklady:

• dodatečné podepření stropu: 80 000 až 250 000 Kč,
• výměna nevhodného nosníku: 150 000 až 500 000 Kč,
• sanace vlhkého zdiva po nevhodném zateplení: 200 000 až 700 000 Kč,
• oprava deformovaného krovu: 150 000 až 800 000 Kč,
• odstranění statických poruch po neodborné rekonstrukci: 300 000 Kč až více než 1 000 000 Kč.

Přitom diagnostika a kvalitní projekt představují jen zlomek těchto částek.

Rekonstrukce je investice, ne experiment

Každý starší dům je jedinečný. To, co fungovalo u souseda, nemusí fungovat u vás. Starší stavby často skrývají konstrukční detaily, které nejsou na první pohled patrné. Rozhodnutí založená na odhadu nebo zkušenostech z jiných staveb mohou vést k chybám, jejichž odstranění je technicky složité a finančně náročné.

Kvalitní rekonstrukce proto nezačíná výběrem obkladů nebo barvy fasády. Začíná poznáním skutečného technického stavu domu.

Závěr

Neodborně provedené rekonstrukce patří mezi nejčastější příčiny vážných poruch starších domů. Ve většině případů nevznikají kvůli nekvalitním materiálům, ale proto, že se zasahuje do konstrukce bez dostatečných znalostí a bez odborného posouzení.

Pokud plánujete rekonstrukci rodinného domu, vyplatí se nejprve investovat do diagnostiky a kvalitního projektu. Tyto náklady jsou ve srovnání s cenou celé rekonstrukce minimální, ale mohou zabránit chybám, které by vás v budoucnu stály stovky tisíc korun.

Stejně důležitý je i výběr firmy, která rekonstrukci provede. Vodítka, podle kterých poznáte spolehlivého zhotovitele, najdete v článku Jak poznat kvalitní stavební firmu? Průběžnou kontrolu prací pak zajistí nezávislý stavební dozor.

Plánujete rekonstrukci staršího domu?

V JARA stavební společnosti nabízíme odbornou diagnostiku staveb před rekonstrukcí. Posouzení provádí autorizovaný inženýr v oboru pozemních staveb, který zhodnotí technický stav nosných konstrukcí, odhalí skryté vady a navrhne řešení, díky němuž bude rekonstrukce bezpečná, efektivní a ekonomicky smysluplná.

Sídlíme ve Vyškově a působíme prakticky v celém Jihomoravském kraji, částečně i v Olomouckém a Zlínském.

Než začnete bourat, zjistěte, co váš dům skutečně potřebuje. To je první krok k úspěšné rekonstrukci.